板橋江翠北側市地重劃案╱四千億商機 三方爭奪戰 板橋江翠北側市地重劃案╱四千億商機 三方爭奪戰 〔記者林美芬/台北報導〕佔地八十二. 一公頃 的北縣板橋江翠北側市地重劃案,由於開發規模逾四千億元,引發多方利益角逐,除了兩組民間開發商積極介入,據傳也有政壇勢力捲入,還有一派則企圖藉拖延自辦重劃進度分一杯羹,形成三方競逐開發主導權的激烈商戰,不只追逐地主搶同意書,黑函、謠言滿天飛,甚至還曾傳出槍響。 江翠北側地區都市計畫細部計畫是在去年 九月二十九日 發布實施,範圍大致從四汴頭抽水站(台六十四快速道路)沿著大漢溪畔到華翠大橋,一共八十二 婚禮顧問. 一公頃 ,分成七個開發單元(編號A至G);北縣府原擬採區段徵收方式進行,但去年踩煞車,改以市地重劃方式開發。 DEF三區段 兩開發商激烈交手 由於此案利益龐大,欲爭取主導權的開發商早已搶進佈局,也有地主自組團體,準備自行開發;但多方整合後,目前形成兩大陣營,一是經營四、五年的華新發展公司,二是九十七年才介入的立信資產管理公司。 而目前最主要的利益衝突標的,在位於中段的大漢橋到華江橋的三個區段(D、E、F),立信與華新同時整合地主,也各自在去年 十月廿一日 室內設計 成立重劃籌備會,但兩個籌備會不只範圍重疊,地主同意書也有部分重疊。 依法,從設立籌備會到重劃會正式成立,限期一年,一年期滿若無法成立,籌備會就失效;若一年內順利成立並在三年內完成開發,則可享最高卅%的容積獎勵。因此,如果無法在期限內成立重劃會並及時完成開發,未來即使取得主導權,也可能減少獲利四一二億元,所以開發商無不全力衝刺。 搶地主同意書 回饋比率喊價56% 為搶得地主的同意書,人情戰是主力,最重要是提高回饋比率,現已從原本的五十%,一再加碼,目前華新喊到五十六%,立信則 關鍵字廣告叫價五十五.二%,還傳出有暗盤價碼。不斷加碼的結果,不少地主都心猿意馬,高達二百多位地主兩邊都簽下同意書,爭奪戰更加糾纏;期間,謠言、黑函滿天飛,去年底更傳出槍擊示警事件。 目前,華新、立信都已將重劃計畫書送達縣府,卻又因北縣府對地主同意書的認定時效及標準反覆,引發新的爭議。據指出,縣府先要求地主需本人到場確認,同意書才有效,今年初又改口書面確認即可;由於兩陣營都質疑對方同意書比例未過半,加上重複簽署及縣府態度反覆問題,雙方都指控縣府偏袒對方。 第三方拖延戰 打與縣府簽約算盤 兩陣營已鬧得不可開 酒店經紀交,現又傳出第三方勢力介入,運作將自辦重劃改回政府主辦區段徵收,打的如意算盤就是,只要跟縣府打好關係,就可直接簽約取得區段徵收主辦權,坐收整個開發主導權的利益,而戰術就是—拖延。 因為依法籌備會有效時間只有一年,只要作業拖延超過今年的 十月廿日 ,兩個民間籌備會就會失效,控球權回到政府手上;屆時,所有利益都將被縣政府重新議約合作的開發商取得,現在地主的利益可能大幅縮水。未來發展如何,不只開發商戰戰兢兢,攸關自身權益的地主也在密切關注。 約二千人 三年內變億萬富翁 記者林美芬/特稿 推動中的江翠北側重劃區,如果 買屋網一切順利,這個區域在三年內將至少創造出約二千位億萬富翁。 江翠重劃區的開發,是以新板地區模式推動,開發商以目前板橋新成屋均價每坪四十萬元計算,估計可創造出四千億元的開發規模,分別由D、E、F三區一千三百位地主及開發商均分,另外還有最靠近新板特區的A、B、C區及華翠橋旁的G區,總共地主約二千人左右,預估每人身價可望暴漲至上億元。 這還是最保守的估算,其中一家開發商更直指,若以新板地區的開發速度及房價推升效應,再翻一倍的機會是相當可能存在的。 板橋市新板特區開發是以容積獎勵遞減方式,要求開發商儘快辦理開發,接近三十家開發商以競技舞 情趣用品台的方式,在新板特區同步推案建設,房價從四年前的每坪二十多萬起漲,如今站上每坪逾五十萬,漲幅超過一倍,今年新開案甚至已喊價到每坪九十萬元。 事實上重劃區開發成功案例,首推台北市信義計畫區,目前房價每坪一百五十萬到一百八十萬元,但信義計畫區成熟大約花了二十年時間;接著是大直重劃區,目前房價每坪約八十到一百萬,基隆河岸景觀豪宅更叫價到每坪一百三十萬元左右,大直重劃區大約是以十年時間來成長。 新板特區是另一個成功案例,只花四年時間,房價就漲了一倍;如今江翠重劃區以三年內限期開發,超過三年則開發容積獎勵將遞減,也就是說,政府企圖設定以三年時間來翻版新板 酒店工作特區的榮耀與成功。 賤地翻漲 地主、開發商雙贏 〔記者林美芬/台北報導〕市地重劃與區段徵收,都是土地重新整理的手段之一,目的是將一定區域內,雜亂無章、細碎分離、不合經濟使用的土地,予以重新整理,使其整齊劃一,並加強公共設施,增加土地利用的強度,強化經濟效用。 但區段徵收的主辦主體只限於政府,市地重劃則可分為政府的公辦重劃與私人的自辦重劃兩種。 依照地主回饋方式,區段徵收可以領取現金,或申請領回土地(抵價地),由原土地所有權人選擇,不過比率大約只有四十%;市地重劃則只能分配土地,但可領回約五十五%以上。 另外在查估地上物遷補上,本來公辦、自辦標準應是一致,但如 好房網果是自辦,地主與開發商之間的彈性及協調空間都大一點,交換土地的標準也具有可協調性。 開發商介入自辦市地重劃,主要是徵求開發單元過半的地主同意來組織重劃會,並提供測量、調查、地價查估、土地改良或地上物拆遷補償及施工等,再重新分配土地及申請地籍,最後辦理交接,整個重劃就完成了。 這當中,開發商會在重劃施工過程中,取得一部分土地做為公共設施的用地,另從公設地中保留一部分作為「抵費地」,未來會出售或開發以取得經費,作為支付所有重劃工程進行及公共設施興建的費用。 其中,地主最大的利益就是透過重劃,把沒有價值的土地,變成住宅區、商業區等可以使用並具高開發價值的土地,地主雖然付出一部分土地,卻 辦公室出租換得土地價值翻升的好處,依據地產專家估算,土地價值最少可上漲三倍。 若比照江翠鄰近地區新板特區、台北市的發展,漲幅甚至不止三倍。 但最大的利益則是在重劃之後,建商介入土地收購的開發,因為土地價值的呈現,地主可以跟建商商談取得不同的合作條件,選項包括合建分配或是拿錢走人。 也因此,開發商最大的利益並不在重劃過程,而是在過程中取得地主的信任,並很清楚的知道重劃分配的土地規劃及位置,等於掌握重劃後整個區域的商機,還有介入土地開發的先機,創造出全新的土地價值,這才是最大的利益所在。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 西裝  .
創作者介紹

邵美琪

yi93yilgnf 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()