邵美琪

          板橋江翠北側市地重劃案╱四千億商機 三方爭奪戰 板橋江翠北側市地重劃案╱四千億商機 三方爭奪戰 〔記者林美芬／台北報導〕佔地八十二． 一公頃 的北縣板橋江翠北側市地重劃案，由於開發規模逾四千億元，引發多方利益角逐，除了兩組民間開發商積極介入，據傳也有政壇勢力捲入，還有一派則企圖藉拖延自辦重劃進度分一杯羹，形成三方競逐開發主導權的激烈商戰，不只追逐地主搶同意書，黑函、謠言滿天飛，甚至還曾傳出槍響。 江翠北側地區都市計畫細部計畫是在去年 九月二十九日 發布實施，範圍大致從四汴頭抽水站（台六十四快速道路）沿著大漢溪畔到華翠大橋，一共八十二 婚禮顧問． 一公頃 ，分成七個開發單元（編號Ａ至Ｇ）；北縣府原擬採區段徵收方式進行，但去年踩煞車，改以市地重劃方式開發。 ＤＥＦ三區段 兩開發商激烈交手 由於此案利益龐大，欲爭取主導權的開發商早已搶進佈局，也有地主自組團體，準備自行開發；但多方整合後，目前形成兩大陣營，一是經營四、五年的華新發展公司，二是九十七年才介入的立信資產管理公司。 而目前最主要的利益衝突標的，在位於中段的大漢橋到華江橋的三個區段（Ｄ、Ｅ、Ｆ），立信與華新同時整合地主，也各自在去年 十月廿一日 室內設計 成立重劃籌備會，但兩個籌備會不只範圍重疊，地主同意書也有部分重疊。 依法，從設立籌備會到重劃會正式成立，限期一年，一年期滿若無法成立，籌備會就失效；若一年內順利成立並在三年內完成開發，則可享最高卅％的容積獎勵。因此，如果無法在期限內成立重劃會並及時完成開發，未來即使取得主導權，也可能減少獲利四一二億元，所以開發商無不全力衝刺。 搶地主同意書 回饋比率喊價56％ 為搶得地主的同意書，人情戰是主力，最重要是提高回饋比率，現已從原本的五十％，一再加碼，目前華新喊到五十六％，立信則 關鍵字廣告叫價五十五．二％，還傳出有暗盤價碼。不斷加碼的結果，不少地主都心猿意馬，高達二百多位地主兩邊都簽下同意書，爭奪戰更加糾纏；期間，謠言、黑函滿天飛，去年底更傳出槍擊示警事件。 目前，華新、立信都已將重劃計畫書送達縣府，卻又因北縣府對地主同意書的認定時效及標準反覆，引發新的爭議。據指出，縣府先要求地主需本人到場確認，同意書才有效，今年初又改口書面確認即可；由於兩陣營都質疑對方同意書比例未過半，加上重複簽署及縣府態度反覆問題，雙方都指控縣府偏袒對方。 第三方拖延戰 打與縣府簽約算盤 兩陣營已鬧得不可開 酒店經紀交，現又傳出第三方勢力介入，運作將自辦重劃改回政府主辦區段徵收，打的如意算盤就是，只要跟縣府打好關係，就可直接簽約取得區段徵收主辦權，坐收整個開發主導權的利益，而戰術就是—拖延。 因為依法籌備會有效時間只有一年，只要作業拖延超過今年的 十月廿日 ，兩個民間籌備會就會失效，控球權回到政府手上；屆時，所有利益都將被縣政府重新議約合作的開發商取得，現在地主的利益可能大幅縮水。未來發展如何，不只開發商戰戰兢兢，攸關自身權益的地主也在密切關注。 約二千人 三年內變億萬富翁 記者林美芬／特稿 推動中的江翠北側重劃區，如果 買屋網一切順利，這個區域在三年內將至少創造出約二千位億萬富翁。 江翠重劃區的開發，是以新板地區模式推動，開發商以目前板橋新成屋均價每坪四十萬元計算，估計可創造出四千億元的開發規模，分別由Ｄ、Ｅ、Ｆ三區一千三百位地主及開發商均分，另外還有最靠近新板特區的Ａ、Ｂ、Ｃ區及華翠橋旁的Ｇ區，總共地主約二千人左右，預估每人身價可望暴漲至上億元。 這還是最保守的估算，其中一家開發商更直指，若以新板地區的開發速度及房價推升效應，再翻一倍的機會是相當可能存在的。 板橋市新板特區開發是以容積獎勵遞減方式，要求開發商儘快辦理開發，接近三十家開發商以競技舞 情趣用品台的方式，在新板特區同步推案建設，房價從四年前的每坪二十多萬起漲，如今站上每坪逾五十萬，漲幅超過一倍，今年新開案甚至已喊價到每坪九十萬元。 事實上重劃區開發成功案例，首推台北市信義計畫區，目前房價每坪一百五十萬到一百八十萬元，但信義計畫區成熟大約花了二十年時間；接著是大直重劃區，目前房價每坪約八十到一百萬，基隆河岸景觀豪宅更叫價到每坪一百三十萬元左右，大直重劃區大約是以十年時間來成長。 新板特區是另一個成功案例，只花四年時間，房價就漲了一倍；如今江翠重劃區以三年內限期開發，超過三年則開發容積獎勵將遞減，也就是說，政府企圖設定以三年時間來翻版新板 酒店工作特區的榮耀與成功。 賤地翻漲 地主、開發商雙贏 〔記者林美芬／台北報導〕市地重劃與區段徵收，都是土地重新整理的手段之一，目的是將一定區域內，雜亂無章、細碎分離、不合經濟使用的土地，予以重新整理，使其整齊劃一，並加強公共設施，增加土地利用的強度，強化經濟效用。 但區段徵收的主辦主體只限於政府，市地重劃則可分為政府的公辦重劃與私人的自辦重劃兩種。 依照地主回饋方式，區段徵收可以領取現金，或申請領回土地（抵價地），由原土地所有權人選擇，不過比率大約只有四十％；市地重劃則只能分配土地，但可領回約五十五％以上。 另外在查估地上物遷補上，本來公辦、自辦標準應是一致，但如 好房網果是自辦，地主與開發商之間的彈性及協調空間都大一點，交換土地的標準也具有可協調性。 開發商介入自辦市地重劃，主要是徵求開發單元過半的地主同意來組織重劃會，並提供測量、調查、地價查估、土地改良或地上物拆遷補償及施工等，再重新分配土地及申請地籍，最後辦理交接，整個重劃就完成了。 這當中，開發商會在重劃施工過程中，取得一部分土地做為公共設施的用地，另從公設地中保留一部分作為「抵費地」，未來會出售或開發以取得經費，作為支付所有重劃工程進行及公共設施興建的費用。 其中，地主最大的利益就是透過重劃，把沒有價值的土地，變成住宅區、商業區等可以使用並具高開發價值的土地，地主雖然付出一部分土地，卻 辦公室出租換得土地價值翻升的好處，依據地產專家估算，土地價值最少可上漲三倍。 若比照江翠鄰近地區新板特區、台北市的發展，漲幅甚至不止三倍。 但最大的利益則是在重劃之後，建商介入土地收購的開發，因為土地價值的呈現，地主可以跟建商商談取得不同的合作條件，選項包括合建分配或是拿錢走人。 也因此，開發商最大的利益並不在重劃過程，而是在過程中取得地主的信任，並很清楚的知道重劃分配的土地規劃及位置，等於掌握重劃後整個區域的商機，還有介入土地開發的先機，創造出全新的土地價值，這才是最大的利益所在。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 西裝  .